איך אנחנו מחשבים את המספר

בדיקה מהירה (30 שניות): מ־4 נתונים אתם מקבלים הערכת ריבית, השוואה לשוק ורמזור קנס. זו הערכת סינון — מדחום, לא פסק דין.

המספר המדויק: עם פירוט המסלולים שלכם אנחנו מחשבים את עמלת הפירעון המוקדם המדויקת בשקלים ואת החיסכון האמיתי במחזור.

אתם נותנים לנו שלושה נתונים: כמה נשאר לכם לשלם, כמה אתם משלמים בחודש, וכמה חודשים נשארו. יש בדיוק ריבית אחת שמתאימה לשלושתם, דרך אותו חשבון משכנתא שכל בנק משתמש בו. אנחנו מריצים אותו אחורה:

״איזו ריבית אחת, על היתרה שלכם ולאורך החודשים שנותרו, מייצרת בדיוק את ההחזר שאתם כבר משלמים?״

מנחשים ריבית, מחשבים איזה החזר היא הייתה מייצרת, ומכווננים למעלה או למטה עד שזה מדויק. זו הריבית האפקטיבית (המשוקללת) שלכם.

למה זה עובד בלי הריביות של כל מסלול: ההחזר החודשי שלכם כבר משקלל את כולם. ולמה זו הערכה: לכל מסלול לוח סילוקין משלו, אז ריבית משוקללת אחת היא קירוב טוב מאוד — ולמספר המדויק צריך את פירוט המסלולים.

אנחנו משווים את הריבית שלכם לריבית הממוצעת על משכנתאות שמפרסם בנק ישראל — כיום כ־4.20% כמדד שוק משוקלל. זו סקאלת ״אתם מול השוק״ שראיתם בתוצאה.

עמלת פירעון מוקדם לא תמיד קיימת. היא נוצרת רק כשריבית השוק ירדה מתחת לריבית שנעלתם — אז הבנק מוותר על הכנסה שתכנן עליה, והחוק מאפשר לו לגבות את ההפרש. אם הריביות עלו מאז שנעלתם, נעלתם בזול, והבנק לא מחזיר כלום.

🟢 ירוק — נעלתם בתקופה זולה מהיום → קנס זניח.
🔴 אדום — נעלתם כשהריביות היו גבוהות → קנס סביר, שווה לבדוק את הסכום המדויק.

לכן הרמזור לא תלוי בגובה ההחזר או ביתרה — כיוון הקנס הוא עובדה על ריביות ותזמון, לא על גודל ההלוואה.

הכותרת שאתם קוראים היא לא ציון ״טוב/רע״. היא שילוב של שני אותות: איפה הריבית שלכם ביחס לשוק, והאם צפוי קנס. אנחנו אומרים ״שווה לבדוק״ רק כשהריבית שלכם ברור מעל השוק. לפעמים התשובה הכנה היא ״אתם בסדר, אל תעשו כלום״ — ואנחנו נגיד בדיוק את זה.

למספר המדויק אנחנו משתמשים בנוסחה של בנק ישראל (צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב־2002), לכל מסלול:

לוקחים את התשלומים שנותרו, ומחשבים את שוויים היום — פעם לפי ריבית השוק הנוכחית ופעם לפי הריבית שנעלתם. ההפרש הוא הקנס (מה שהבנק מפסיד כשמחזירים לו מוקדם והוא יכול להלוות שוב רק בריבית נמוכה יותר). ואז מפחיתים את הנחת הוותק שהחוק מעניק.

הקנס לעולם לא שלילי — אם הריביות עלו מאז שנעלתם, הוא פשוט ₪0. חלק מהמסלולים (פריים, ומסלול משתנה ביום השינוי) פטורים לגמרי. הנחת הוותק: 0% מתחת ל־3 שנים, 20% ל־3–5 שנים, ו־30% מ־5 שנים.

• ריביות ממוצעות: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים — ״הריבית הממוצעת על משכנתאות״ (מתפרסם חודשית). נכון ליוני 2026.
• נוסחת הקנס: צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב־2002.
• ממוצעים לפי סוג מסלול: קבועה לא־צמודה 4.74% · צמודה 3.45% · פריים 5.00%.

לשקף גם את הגבולות זה חלק מהאמון: הבדיקה המהירה היא הערכת סינון, לא הסכום הסופי; הריביות הן תצלום חודשי, לא נתון חי לרגע. למספר המדויק — כולל הקנס והחיסכון האמיתי — צריך את פירוט המסלולים.